月供大幅减少 最后一期偿还大额本金
“气球贷”重出江湖引争议
本报记者 潘福达
继5月17日央行等部门就促进房地产行业发展打出一套政策“组合拳”后，多地密集官宣降首付、降利率等政策调整，银行也开始尝试推出更灵活的按揭贷款业务。平安银行近日通过官方微信宣布推出多种按揭贷新产品，其中名为“气球贷”的还款方式引人关注。
与普通还款方式相比，“气球贷”前期每期还款金额较小，在贷款到期日还款金额较大，“前小后大”的特点与气球相似。十余年前，“气球贷”一经推出曾受到房贷族追捧，但在此前房地产政策趋严时被叫停。随着当前房贷政策趋于宽松，“气球贷”重出江湖。多名业内人士表示，“气球贷”对借款人的资金实力和银行的风险管理能力要求都较高，需谨慎推行。记者获悉，目前北京市场并无“气球贷”产品。
仅适用于个人商住两用房
平安银行最新推出的“特色还款方式”包括“二阶段还款”“双周供”“轻松还”和“气球贷”四大类。其中，“气球贷”是指借款人按约定的总期数(固定20年)计算每期月供，在贷款期限内分期归还贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金。该行成为“5·17”新政后首家官方宣传按揭贷款支持“气球贷”等先息后本类还款方式的商业银行。
早在十余年前，就有银行面向全国范围内推出按揭“气球贷”还款方式，此后“气球贷”产品因“特殊原因”暂停办理，背后原因在于该产品被用于炒房用途而触碰监管底线。
平安银行方面表示，此次推出的“气球贷”不支持普通住宅购房人，仅适用个人商住两用房按揭业务，客户选择该行按揭贷款且用途为商住两用房按揭时，在选择还款方式时可选择“气球贷”，通过降低客户每月贷款还款压力，进一步满足新市民购房安居需求。
还款总利息高于普通贷款方式
“气球贷”的一大卖点是低月供，选择这款贷款产品能缓解借款人前期的经济压力，不过并不适合所有贷款人。记者算了笔账，选择“气球贷”产品产生的利息要比普通贷款方式高出不少，尤其最后一期还款压力陡增。
假设用户贷款100万元，在合同里和银行约定使用“气球贷”还款方式还贷，年利率为5%，约定贷款期限为5年(60期)，约定前4年11个月里的月供金额为贷款期限20年、还款方式为等额本息的月供金额，在最后一个月时归还所有的本金和当月利息。
由此计算，用户采用贷款60期、等额本息还款方式，月供为18871元；如果选择“气球贷”还款模式，月供为6599元，只是前者的三分之一，但是到了最后一期要一次性归还剩余本金83.7万元，以及当月3940元的利息。利息方面，“气球贷”还款方式产生的利息为23.08万元，比普通等额本息还款13.2万元的利息贵了近一倍。
“低月供只是短暂的，如果用户无法掌握贷款这只‘气球’的大尾巴，那么可能会爆炸。”中原地产首席分析师张大伟提示，选择“气球贷”的借款人要有合理的还款规划，比较适合当下资金紧缺但预期收入很高的人。在他看来，这种贷款方式可能会让少数投机购房者利用低月供这一点进行大量高杠杆投资，会带来巨大的金融风险。
对银行风险管理提出考验
多位受访人士表示，银行推出灵活多样的还款方式，有助于减轻借款人前期偿还贷款的压力，进而激发居民住房消费需求，提振住房消费的意愿和能力，类似“气球贷”这样的住房信贷产品也有值得肯定之处。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，平安银行推出“气球贷”等产品打响了银行房贷争夺战的“第一枪”。
但在房地产市场风险亟待化解的当前阶段，“气球贷”也备受争议。易居研究院研究总监严跃进认为，这类贷款的发放需要更加谨慎，银行可更精准推进差异化和个性化的房贷还款计划和产品，加强贷后管理，动态评估借款人信用状况，确保资产安全，建议风控能力强且信贷质量管控能力强的银行进行试点。(北京日报) 【编辑:曹子健】